¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve al comprar una vivienda?
Comprar una vivienda es una decisión importante y, antes de llegar a la firma definitiva ante notario, es habitual pasar por diferentes trámites. Uno de los más comunes es la firma del contrato de arras, un documento que sirve para dejar por escrito el compromiso entre comprador y vendedor.
Pero ¿qué implica exactamente firmarlo? ¿Es obligatorio? ¿Qué ocurre si alguna de las partes cambia de opinión? Te lo explicamos de forma sencilla.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor de un inmueble mediante el cual ambas partes manifiestan su intención de llevar a cabo la compraventa.
Normalmente, en el momento de firmarlo, el comprador entrega al vendedor una determinada cantidad de dinero como señal. Esta cantidad se descontará posteriormente del precio total de la vivienda si la operación finalmente se formaliza.
Aunque suele hablarse de él como un contrato independiente, las arras funcionan en realidad como un pacto vinculado a la futura compraventa.
¿Para qué sirve?
Su principal función es aportar seguridad a ambas partes durante el periodo que transcurre entre el acuerdo inicial y la firma de la escritura pública.
Por ejemplo, permite reservar la vivienda mientras el comprador gestiona la financiación, solicita una hipoteca o prepara la documentación necesaria. Al mismo tiempo, el vendedor adquiere un compromiso respecto a la operación.
En el documento suelen aparecer cuestiones como:
- Los datos del comprador y del vendedor.
- La identificación y características del inmueble.
- El precio total acordado.
- La cantidad entregada como arras.
- El plazo máximo para formalizar la compraventa.
- El reparto de determinados gastos.
- Las consecuencias en caso de que alguna de las partes no continúe con la operación.
Por eso es importante revisar bien todas las condiciones antes de firmar.
¿Qué pasa si el comprador o el vendedor se echa atrás?
Dependerá del tipo de arras que se hayan pactado y de lo establecido en el propio documento.
Uno de los tipos más habituales en operaciones inmobiliarias son las arras penitenciales, reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. En este caso, el comprador puede desistir de la compraventa perdiendo la cantidad que haya entregado. Si es el vendedor quien decide no continuar, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
No obstante, no todas las arras tienen necesariamente estas consecuencias. También existen las arras confirmatorias o penales, por lo que es fundamental que el documento indique con claridad qué se está pactando.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. La legislación no obliga a firmar un contrato de arras para comprar una vivienda.
Sin embargo, es una práctica muy extendida porque permite establecer de forma clara las condiciones acordadas antes de llegar a la compraventa definitiva.
Hay que tener en cuenta que no se trata simplemente de entregar una señal. El contenido del documento puede generar obligaciones importantes para ambas partes y, según cómo esté redactado, puede incluso permitir exigir el cumplimiento de determinados compromisos.
Por eso, antes de firmar, conviene comprobar tanto la situación del inmueble como cada una de las cláusulas incluidas.
El contrato de arras puede ser una herramienta muy útil para aportar tranquilidad a una operación inmobiliaria, siempre que sus condiciones estén claras desde el principio.